Pre-inchirierea spatiilor de birouri reprezenta cea mai intalnita solutie aleasa

Daca pana acum, pre-inchirierea spatiilor de birouri reprezenta cea mai intalnita solutie aleasa de firmele multinationale si de companiile locale medii si mari, incepand cu sfarsitul lui 2007 aceasta optiune devine tot mai interesanta si pentru o parte a IMM-urilor, arata analistii companiei Esop.

Potrivit Esop, atat in cazul companiilor multinationale, cat si pentru IMM-uri optiunea pre-inchirierii reprezinta din ce in ce mai mult o solutie viabila de a securiza un spatiu care sa ofere atat angajatilor, cat si companiilor, confortul dorit si perspectiva unei dezvoltari constante.

"Pe fondul cresterii cererii venite din partea IMM-urilor pentru cladiri de birouri sau chiar si pentru vile, cu spatii bine impartite si cu locuri de parcare suficiente, credem ca in urmatoarele 18-24 luni, IMM-urile trebuie sa ia in calcul din ce in ce mai des solutia pre-inchirierii atat in cazul vilelor (pe acest segment pre-inchirierea fiind posibila cu 4-6 luni in avans), cat mai ales in cazul cladirilor de birouri, unde demersurile ar trebui initiate cu minim 6-8 luni in avans", sustin reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Esop.

Reprezentantii Esop mai spun ca, desi exista perceptia ca in Bucuresti se construieste mult, oferta de spatii de birouri nu tine pasul cu cererea si exista in continuare un decalaj care face sa creasca din ce in ce mai mult presiunea securizarii spatiilor de calitate.

"Pentru solicitari de 300-900 mp, cladirile de birouri de talie medie sunt inca putine pe piata, iar proiectele de dimensiuni mari, cum ar fi parcurile de afaceri, ofera alternative limitate, pentru ca merg aproape intotdeauna pe inchirierea spatiilor cu 6-9 luni in avans. Cat despre companiile ce vizeaza suprafete mari, intre 2.000-5.000 mp sau mai mult, studierea alternativelor relocarii ar trebui realizata cu minimum 9-12 luni inainte", mai spun analistii imobiliari.

In ceea ce priveste chiriile disponibile in prezent atat pentru pre-inchirierea, cat si inchirierea de spatii de birouri, acestea se incadreaza intre 12 si 24 de euro/mp, plus TVA, in functie de zona si tipul cladirii de birouri si de perioada de pre-inchiriere (cu minim 6-9 luni inainte de finalizare, cu 2-3 luni inainte de finalizare sau dupa finalizare).

Astfel, chiria in imobile clasa A sau B+, aflate in zone ultra-centrale este de 17-19 euro/mp, plus TVA, in cazul unor contracte de pre-inchiriere cu minim 6-9 luni inainte de finalizare, si de 19-24 euro/mp in cazul inchirierii cu 2-3 luni inainte de finalizare sau dupa finalizare.

In parcurile de afaceri sau proiectele mixte/integrate din zonele central-nord si central-vest, chiria este de 15-17 euro/mp plus TVA in cazul unor contracte de pre-inchiriere cu minim 6-9 luni inainte de finalizare, si de 16-18 euro/mp in cazul inchirierii cu 2-3 luni inainte de finalizare sau dupa finalizare.

Cele mai mici preturi sunt in parcuri de afaceri sau proiectele mixte/integrate din zonele central-est si est unde chiria este de 12-14 euro/mp plus TVA in cazul unor contracte de pre-inchiriere cu minim 6-9 luni inainte de finalizare, si de 14-16 euro/mp in cazul inchirierii cu 2-3 luni inainte de finalizare sau dupa finalizare.

"Cheltuielile de intretinere si chiria locurilor de parcare precum si TVA-ul se calculeaza separat. Credem ca aceste valori se vor mentine in urmatoarele 12-18 luni, cu o usoara tendinta de crestere (de 10-15%) pentru locatiile din zona centru-nord, care dispun de acces la metrou si locuri de parcare", mai spun cei de la Esop.

Spatiile de birouri derulate pana la sfarsitul 2007 au ajuns la circa un milion de metri patrati, iar estimarile companiei indica faptul ca pana la sfarsitul acestui an, se va ajungem la peste 1,4 milioane mp. Zonele preferate pentru constructiile de birouri raman: Nord, adica Baneasa, Pipera si Barbu Vacarescu, cu preponderenta.

Sursa: Bloombiz

Preturile din domeniul imobiliar au explodat pur si simplu

Intr-o perioada relativ scurta, de doi-trei ani, preturile din domeniul imobiliar au explodat pur si simplu. Cum s-a ajuns aici si ce se va intimpla in viitor?

Daca acum patru-cinci ani cereai un pret (in euro sau dolari) de sase cifre pentru un apartament obisnuit situat intr-un cartier oarecare din Bucuresti sau Cluj, brokerii te-ar fi trimis la plimbare. Intre timp nu s-au descoperit mari zacaminte de petrol in Romania si nici mine de aur.

Ce anume a alimentat "bula"imobiliara, umflind-o pina in punctul in care oameni de afaceri si analisti au inceput deja sa-i prevesteasca sfirsitul?

Evolutiile economice din tara noastra au fost mereu greu de "citit" daca se foloseste doar cheia oferita de statisticile oficiale. Amploarea veniturilor din economia asa-zisa "gri", subterana sau pur si simplu necontabilizata a fost constant suficient de consistenta pentru a contrazice ceea ce scrie pe hirtie.

De aceea corelatia intre vinzarile cu amanuntul, de exemplu, si veniturile declarate ale consumatorilor nu a functionat niciodata. La fel s-a intimplat si cu imobiliarele in ultimii ani - la o crestere a venitulului real cu circa 30 la suta, preturile in real-estate s-au majorat cu peste 300 la suta, ba chiar mai mult. De unde, atunci, aceasta cerere (macar aparent) solvabila?

Am mentionat deja o sursa: economia necontabilizata. Fie ca vorbim de miile de gatere neautorizate din regiunea de nord, fie de zecile de mii de cafenele si restaurante care isi raporteaza veniturile dupa ureche, fie de veniturile din agricultura, fie de "firmele cu doua buzunare" care au grija ca societatea fiscalizata in Romania sa fie mereu pe zero in timp ce "puiul" dintr-un paradis fiscal stringe tot profitul, pentru a-l intoarce apoi acasa.

Totalul acestei economii -pe care nimeni nu se straduieste sa o comensureze macar cu aproximatie - era in anii '90 deja de peste 30 la suta. De aici se pompeaza pe piata bani pe care statisticienii nu pot sa-i vada nici macar cu lupa.

O a doua sursa este aceea a banilor proveniti de la "capsunari" - intre timp multi nu mai sunt capsunari si au venituri mai consistente. Oficial ei au trimis in tara in anul 2007 peste sapte miliarde de euro - putem dubla lejer suma daca punem la socoteala banii adusi in buzunar sau trimisi pe alte cai decit cele financiar-bancare.

O parte importanta a acestor bani iau calea achizitionarii/construirii de locuinte noi. Acesti bani au majorat cererea solvabila nu numai pentru bunuri de folosinta indelungata, ci si pentru locuinte.

O a treia sursa este aceea a "banilor negri" proveniti mai ales din capusarea intreprinderilor publice in anii trecuti si care, macar partial, revin acasa via fonduri de investitii din tarile calde si destul de prietenoase cu cei care nu pot justifica milioanele pe care le depun.

Cum nu mai e mare lucru de cumparat prin Romania, imobilele si terenurile reprezinta un debuseu sigur si de perspectiva pentru cei care vor sa-si repatrieze banii scosi din tara in epoca tranzitiei. Fireste, ulterior acesti bani, deja filtrati, pot lua calea unor alte investitii, fiind "curati".

Domeniul imobiliar a fost mereu unul ideal pentru "albirea" fondurilor de provenienta dubioasa. Cind suvoaie de aur au inceput sa se scurga in buzunarele unor oligarhi din Rusia anilor '90, au explodat preturile imobiliare pe riviera franceza, de pilda: baietilor le placea la soare.

In fine, a patra sursa: un sistem bancar ce a devenit extrem de permisiv comparativ cu anii anteriori. Doar in 2007 s-au deschis circa o mie de noi sucursale ale bancilor (ce-i drept mici, moda sucursalelor mari trecind in anii '90) si acestea au demarat o batalie crincena pentru atragerea clientelei, batalie care uneori devine comica de-a dreptul daca privim anumite reclame la tv.

Mai ca se sugereaza ca ajunge sa intri intimplator intr-o banca pentru a pleca acasa cu o tolba de bancnote - faci ce vrei cu ele si eventual le restitui cind poti, daca esti baiat bun. Sigur ca dobinzile si comisioanele ascunse i-ar face sa roseasca pe bancherii din Europa de vest, insa frenezia creditelor de consum s-a raspindit ca molima printre romani.

Multi au prieteni binevoitori, patroni de sereluri care abia-si tirasc zilele, dar care sunt gata sa dea o adeverinta fictiva de colaborare, in asa fel incit venitul ipotetic al solicitantului de credit sa creasca iar acesta sa obtina mai multi bani. Si asemenea tertipuri sunt uzuale, in conditiile in care sefilor de sucursale le sfirie buza dupa clienti. Asa se face ca la un venit real de citeva sute de euro pe luna, prin varii "trucuri", poti obtine un credit pentru casa de peste o suta de mii de euro - mai vezi tu cum ii restitui in urmatorii treizeci de ani.

Sutele de mii de credite cu vicii ascunse au alimentat si alimenteaza piata imobiliara - Doamne-fereste de un cutremur, pentru ca problemele din real-estate ajung direct in sistemul bancar. Mai mult, numeroase credite investitionale au fost garantate cu terenuri si case gajate la preturi neverosimile, datorita bunavointei unor evaluatori buni la suflet. In treacat fie spus, absenta unei reale burse imobiliare si/sau funciare isi spune cuvintul.

Cam asa s-a preschimbat dovleacul in caleasca, numai ca in economie nu exista minuni iar trezirile sunt dureroase, macar pentru unii. Lectia americana, care inca face economia globala sa stranute, ne arata o data in plus ce se intimpla cind un asemenea balon se sparge. Si la noi exista deja semne ca euforia incepe sa se risipeasca.

Analiza de Eugen Ovidiu Chirovici

Sursa: Bloombiz